Sarja „Jõuluks koju“ kolmandas osas avas seeria peategelane Erkki Kaanon Kinnisvarale panga valiku, tingimuste ning eelarvega seotud teemade tagamaid.

Erkki on ehitusmaterjalide müügiga tegelev tartlane, kes otsustas koos kaasaga ehitada päris oma kodu. Pere eesmärk on tulevased jõulud võtta vastu juba uues kodus. Kaanon Kinnisvaral tekkis mõte protsessi algusest lõpuni kajastada, et pakkuda lugejatele inspiratsiooni ja mõtteid enda kodu soetamise ja/või ehitamise teemadel.

Tutvu ka sarja eelnevate lugudega:

• „Soovide kaardistamisest krundi soetamiseni“: https://kaanon.ee/blogi/jouluks-koju-1
• „Maja projekteerimisest energiaklassini“: https://kaanon.ee/blogi/jouluks-koju-2 

Läbirääkimised pangaga, tingimused ja nõuded 

Kronoloogiliselt läks nii, et kui krunt oli silmapiiril, siis suhtlesime kõigepealt projekteerijaga, et mida üldse saaks kõnealusele krundile teha. Kui need teemad said selgeks, läksime uurisime pangast, mida pank meilt ootab ja mis on pangapoolsed nõuded, kui me tahame X summas laenu saada. Üks minu esimesi küsimusi oli näiteks, et kas me saame laenu ainult krundi tagatisel või peab midagi olema juba peale ehitatud. 

Panga nõue oli ehitada oma rahadega võimalikult palju valmis, et oleks midagi hinnata. Algselt öeldi, et tehke majakarp valmis ja pange katus peale – siis on juba kaugelt näha, et tegu on majaga.

Seejärel hakkasime natuke tingima ja saime nõusoleku, et piisab ka vundamendist – tagatis on ju ka krundi ning vundamendi näol kenasti olemas. Kui aga üks pangapoolne nõue oleks näiteks olnud, et laenu saamiseks peab 50% majast valmis olema, siis oleks tehing katki jäänud, oleksime ilmselt pidanud minema valmis maja ostmise teed. 

Kokku käisime pangas kohapeal vist kolm korda. Krundi ostsime ära alles pärast nimetatud pangapoolset nõusolekut. 

Panga valik 

Me ei näinud mõtet päris kõiki pankasid läbi käia, sest oli teada, et pakkumised tulevad pankadel niikuinii suhteliselt sarnased. Mõtlesime ka, et kui väga mõjuvat põhjust ei ole, siis ei taha kodupanka vahetama hakata. Kui keegi tõesti pakkunuks oluliselt paremaid tingimusi, siis oleks sellele ehk mõelnud. 

Ütlesime ka kodupangale, et me ei soovi panka vahetada, aga eeldame, et saame pikaaegsete klientidena teilt turu parima pakkumise. Pank ütles vastu, et loomulikult, teil on korralikud näitajad, olete potentsiaalselt väga hea klient, teeme teile parima võimaliku pakkumise. Lõpuks tegigi kodupank teistest parema pakkumise ning saime ka eeldatust parema intressi – 1,87%. 

Pankade pakkumised erinesid üksteisest minimaalselt, kõikide pakutud intressid olid 2% ümber. Kodupanga pakkumine oli siiski kõige parem nii intressilt kui ka selles osas, et nad olid nõus kohe meiega kaasa tulema. 

Tõsi, alguses tahtis pank ka lisafinantseeringut. Meie projektiga rohkem tutvudes said nad aga aru, et tegelikult saab ka ilma, tingisime selle aspekti välja. Jäigi ainult tagatis ehk antud hetkeks ehitatud projekt.

Läbirääkimistel rõhutasime ka, et tahame ehitada korralikku energiatõhusat maja, mis pangale väga meeldis. On teada, et kui ehitad passiivmaja, siis on lootust saada pangalt paremaid tingimusi ja madalamat intressiprotsenti. Meie kodupangast öeldigi, et teil on A-energiaklassi maja, korralik projekt, väga põhjalik eelarve – kõik on väga hea. Lisaks kodupanga efektile aitasidki need kolm punkti saada sedavõrd häid tingimusi ning madalat intressi. 

Eelarvestamise põhimõtted

Tegime panga jaoks põhjaliku eelarve, kust oli üksikasjalikult näha, mille jaoks täpselt meil pärast krundi soetamist ja vundamendi valamist raha vaja on. Seda kuni sisustuseni, mille jaoks ei olnud panga tarbeks vaja eraldi eelarvet.

Pank hindas meie eelarve realistlikuks ning tõi näite, et kui ühe ruutmeetri koguhind oleks ca 650 eurot, siis ei saaks nad sellist eelarvet aktsepteerida. Kui aga ruutmeetri ehitushind on 1100 eurot või enam, siis on see neile vastuvõetav.

Meie eelarves on kõik ehitusetapid detailselt välja arvutatud. Eelarve koosneb neljast etapist, sest tellime hindamisteenust neli korda ehk siis panga poolt tuleb neli väljamakset. Pank väljastab summad vastavalt hindamisaktidele ja annab nende väärtusest 80%.

Kuid esimene makse oli panga poolt tunduvalt väiksem. Seda põhjusel, et meil oli vaid krunt ja vundament. Järgmised osad ehk ülejäänud etappide tarbeks vajamineva raha saame hiljem, kui oleme Kaanon Kinnisvaralt võtnud järgmised hindamised. 

Kuna ma tegelen ehitusmaterjalidega igapäevaselt, siis tean, kui palju materjalid ja töö maksavad. Panka ei huvita, mitu kruvi sa täpselt ostad, vaid kas kõikide ehitusetappide peale on mõeldud (katus, ventilatsioon, küte, sanitaartehnika, piirdeaiad, parkimisplats jne) 

Eelarvet tehes ei hoidnud me kokku asjadelt, mida on hiljem keeruline muuta: vundament, maja karkass, katus, soojustus. Me võime täna valida odavama parketi või siseuksed, mida saab hõlpsalt mõne aasta pärast vajadusel välja vahetada, aga vundamenti on väga raske hiljem paremaks teha. 

Seetõttu tegimegi vundamendi koos vee- ja hüdrotõkke ja drenaažiga – et vundament oleks väga stabiilne ja soojapidav.

Eritööde eelarvestamine 

Küttesüsteemide ja ventilatsiooni teemadega ma oma töös nii palju kokku ei puutu ning võtsin mitmest kohast hinnapäringuid ja sain maksumuste osas enam-vähem pildi selgeks.

Mõistagi on oluline hinna-kvaliteedi suhe. Hindade osas võib öelda, et me ei valinud kõige odavamaid ega ka kõige kallimaid lahendusi. 

Hindade tõus ja tarneraskused, eelarvevälised üllatused

Eelarvet koostades ümardasime hinnad alati ülespoole ning lisasime ka umbes viieprotsendilise varu. Samas lootsime, et saame siiski odavamalt hakkama.

See aga, mis praegu toimub (hindade tõus ja tarnete raskus), on eelarveväline üllatus ja seda ei osanud ette näha. Siiski loodame, et eelarvesse sisse kirjutatud väike varu aitab meil ikkagi eelarves püsida.

Peamised eelarvevälised lisakulud tulevad seoses ventilatsioonisüsteemi ja soojustusega. Just fassaadi ja katuse soojustusmaterjalide hinnatõus, mis on olnud ligikaudu 30%, annab kindlasti tunda. Eks neid üllatusi tuleb kindlasti veel. 

Mõistagi ei pea ju kõike ka kohe ja järjest valmis ehitama. Näiteks piirdeaia või värava võib panna aasta hiljem ning ka haljastust ei pea kohe tegema. Ehk siis väga hullu ja katastroofilist mõju me toimuva tõttu veel ei näe, saab mitmel moel manööverdada ja n-ö mängida.

JÄRGMISES OSAS: Tööjõu leidmine, ehitusprotsessi ülevaade, ajakavas püsimine.